Um levantamento realizado pelo advogado Marcus Novaes indica que aproximadamente 20% das transações imobiliárias em São Paulo nos últimos cinco anos apresentaram cobranças do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) superiores ao valor devido. A pesquisa, conduzida através da ferramenta ITBI Fácil, revela que 195 mil transações tiveram recolhimentos inadequados, considerando a discrepância entre o valor de mercado e o valor venal de referência adotado pela prefeitura.
Este cenário contraria normas estabelecidas por tribunais, como o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e o Tribunal Superior de Justiça (STJ). A análise indica que a base de cálculo utilizada nos últimos cinco anos inflacionou em R$ 40 bilhões, resultando em um potencial de R$ 1,2 bilhão em tributos que poderiam ser restituídos aos contribuintes, considerando a alíquota municipal de 3% do imposto.
Parecer do STJ sobre ITBI
Em março de 2022, o STJ se manifestou sobre a questão em um recurso repetitivo, estabelecendo que a base de cálculo do ITBI deve considerar o valor de mercado do imóvel nas condições normais de venda, e não a avaliação unilateral da prefeitura. Assim, foi definido que o valor declarado pelo contribuinte deve ser respeitado, salvo a obtenção de evidências que justifiquem a reavaliação.
O advogado Marcus Novaes destaca que a discussão em torno da base de cálculo do ITBI se estende a diversos municípios, uma vez que a prática de uso do valor venal foi adotada por várias prefeituras. A jurisprudência do STJ é clara ao afirmar que a cobrança do imposto deve respeitar o valor da transação estabelecido pelas partes, além de assegurar que os municípios não podem arbitrar esse cálculo de forma unilateral.
Defesa da Prefeitura de São Paulo
Em resposta às alegações, a Procuradoria Geral do Município de São Paulo defende a legalidade da cobrança, ressaltando que a legislação municipal foi validada pela nova Lei Complementar nº 227/2026. Esta legislação alterou normas relacionadas ao Código Tributário Nacional, permitindo que critérios técnicos sejam utilizados para estimar o valor dos imóveis para fins de ITBI.
A Secretaria Municipal da Fazenda também se manifestou, relatando que considera generalizações sobre pagamentos indevidos de ITBI como temerárias e simplistas, afirmando que cada transação deve ser analisada individualmente para evitar interpretações equivocadas.
Possibilidade de Restituição
Daniel Biagini, do Bergamini Advogados, apresentou um caso judiciário onde a prefeitura exigiu o ITBI sobre um valor de referência significativamente superior ao declarado na negociação de duas vagas de garagem. O tribunal decidiu a favor do valor real da transação. Biagini observa que, apesar da clara definição do STJ, a prefeitura ainda informa que o ITBI deve ser calculado pelo maior valor entre a transação e o valor venal.
Os contribuintes podem solicitar a restituição do ITBI por meio da plataforma online da prefeitura. Contudo, Biagini alerta que a administração pode ser resistente a esses pedidos, tornando a via judicial muitas vezes necessária.
Eduardo Ramos Viçoso Silva, advogado especializado em direito tributário, reitera que a aplicação do Valor Venal de Referência pela prefeitura, quando este supera o valor de transação, desrespeita as diretrizes do STJ. Ele enfatiza que, embora a jurisprudência permita contestar essa cobrança, a responsabilidade sobre a reavaliação de valores deve recair sobre o município, com envolvimento dos contribuintes em processos administrativos.
