Os novos condomínios em São Paulo estão cada vez mais segregados, com áreas comuns e opções de lazer limitadas para diferentes faixas de renda. Esse fator tem gerado debates acalorados na Câmara Municipal e, recentemente, medidas restritivas nos alvarás de construção foram implementadas pela prefeitura, conforme informações publicadas pela Folha de S.Paulo.
A divisão nos condomínios é evidenciada pela prática dos chamados “subcondomínios”, onde muros e acessos distintos limitam a circulação de moradores de habitação popular — tanto Habitação de Interesse Social (HIS) quanto Habitação de Mercado Popular (HMP) — em relação a residentes de imóveis de alta renda. Estas habitações são destinadas a famílias com renda de 1 a 10 salários mínimos.
Assim, áreas de lazer como piscinas e salões de festas são frequentemente limitadas a apartamentos de padrão superior, criando as chamadas “áreas comuns de uso exclusivo”. Esta prática tem levantado preocupações entre os representantes do setor imobiliário, que alertam que, sem uma revisão por parte da gestão municipal, as taxas de condomínio podem aumentar significativamente para as famílias de baixa renda, decorrendo de novas diretrizes de contabilização das despesas.
Desafios e Problemas Legais
Rodrigo Bicalho, conselheiro jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), afirmou que não existe amparo legal para a interpretação atual da prefeitura. Ele defende que a prática de subcondomínios está respaldada por legislações locais e federais. A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) tem uma visão semelhante, pedindo diálogo com o governo para assegurar segurança jurídica e alinhamento regulatório.
A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, por sua vez, nega que a atual interpretação seja nova, enfatizando que o não cumprimento das regras estabelecidas pode resultar em sanções. A secretaria também afirma que subcondomínios são permitidos sob determinadas condições, como quando 80% das unidades se destinem a HIS.
CPI e Segregação Socioeconômica
O relatório final da CPI da HIS destaca que a prática dos subcondomínios, embora formalmente compatível com a lei, deveria ser banida pela prefeitura. O documento menciona que a criação de divisões dessa natureza promove a segregação socioeconômica e desvirtua o propósito original das políticas de inclusão urbana.
Bicalho acrescenta que a situação pode resultar em um aumento de litígios, dificultando a viabilidade de condomínios mistos. A política de incentivo à HIS e HMP, implementada pelo Plano Diretor de 2014 e pela Lei de Zoneamento de 2016, gerou uma expansão significativa na construção de apartamentos, com 75% das unidades lançadas nos últimos anos pertencendo a essa categoria, segundo dados do setor.
Conceito de Subcondomínios
Em março, na CPI, a incorporadora Lavvi reconheceu a implementação de subcondomínios. Seu CEO, Ralph Horn, defendeu a prática, argumentando que a separação de áreas de lazer é uma forma de adequar os custos do condomínio às diferentes realidades financeiras dos moradores.
A cumulação de áreas de lazer variadas, como quadras de tênis e academias adaptadas, é uma estratégia observada em projetos como o Soleil, na Chácara Klabin. Guilherme Sallum Nahas, presidente da Diálogo Engenharia, também confirmou a criação de divisões de áreas de lazer em empreendimentos, justificando que isso contribui para o equilíbrio financeiro dos moradores.
Classificação das Habitações Populares
- HIS-1: Renda de até três salários mínimos (R$ 4.863).
- HIS-2: Renda de três a seis salários mínimos (R$ 9.726).
- HMP: Renda de seis a dez salários mínimos (R$ 16.210).
