Judicialização do zoneamento em SP revela conflitos e incertezas no mercado imobiliário

A Lei de Zoneamento de São Paulo, que passou por seis mudanças legislativas desde 2022, enfrenta um cenário de incerteza, exacerbado por decisões judiciais que a consideram uma “colcha de retalhos”. A mais recente dessas decisões declarou inconstitucional o mapa vigente há dois anos, que estabelece normas para a transformação e preservação de terrenos na cidade, incluindo especificações sobre altura de prédios e usos permitidos.

Dentre as principais controvérsias jurídicas, destacam-se as alterações atribuídas a “jabutis”, mudanças inseridas em textos legislativos ou emendas de última hora que divergem do objetivo inicial da lei aprovada.

As disputas judiciais envolvem ações do Ministério Público de São Paulo (MP-SP), além de empresas incorporadoras, proprietários e associações de moradores, que alegam prejuízos devido a alterações na legislação e atos administrativos subsequentes. Exemplos incluem tentativas de impedir reclassificações de terrenos e ajustamentos contratuais em decorrência das mudanças legais.

Em nota, a Câmara Municipal e a gestão do prefeito Ricardo Nunes defenderam a legalidade das mudanças, ressaltando que as propostas em análise não são “jabutis” e que a apresentação de ideias é prerrogativa dos vereadores.

“Observa-se uma utilização distorcida de Ações Diretas de Inconstitucionalidade (ADIs) para questionar legítimas decisões urbanísticas tomadas na Câmara”, afirmaram os representantes.

Como caso emblemático, a incorporadora Tenda visa restabelecer um zoneamento anterior, impedindo a construção de um condomínio nas proximidades da Terra Indígena Jaraguá. A reclassificação para Zona Especial de Proteção Ambiental, determinada em janeiro de 2024, inviabilizou o projeto. A empresa, consultada na última quinta-feira (3), não conseguiu se manifestar a tempo.

Já em 2022, durante um julgamento acerca de alterações nas regras de barulho da cidade, a desembargadora Marcia Dalla Déa Barone criticou o que chamou de “contrabando legislativo”. Outras mudanças, que permitiram construções sobre terminais e estações, também foram indiciadas como inconstitucionais em decisões recentes.

Alguns casos estão sendo encaminhados ao Supremo Tribunal Federal (STF). Um exemplo é a reclassificação da zona de proteção ambiental na orla do rio Jurubatuba, que visava facilitar a expansão da marginal Pinheiros, mas que foi interrompida por decisões judiciais. A licitação para essa ampliação está suspensa, e a prefeitura aguarda novas determinações para relançar o projeto, que promete aumentar a mobilidade na área.

Complexidade das leis e impacto no valor dos imóveis

Especialistas apontam que a legislação urbanística tem se tornado gradativamente mais complexa, impactando mais significativamente os valores imobiliários e a dinâmica dos bairros. A criação de eixos de verticalização e restrições em outras áreas têm incentivado a concentração de empreendimentos próximos a transportes públicos, resultando em prédios mais elevados e outras vantagens urbanísticas.

Rodrigo Bicalho, conselheiro do Secovi-SP e advogado especializado em direito imobiliário, afirma que a judicialização abrange também legislações sobre operações urbanas e Planos de Intervenção Urbana (PIUs). Segundo ele, as reclamações mais comum incluem:

• Audiências públicas inadequadas;
• Falta de estudos técnicos;
• Transparência limitada no processo legislativo;
• Violação de princípios constitucionais;
• Desrespeito às normas do Plano Diretor.

Henrique Anders, também advogado da área, acrescenta que as leis urbanísticas frequentemente resultam em uma “redistribuição de valores”. Mudanças que aumentam o potencial construtivo de determinadas áreas elevam o preço dos terrenos, beneficiando alguns imóveis em detrimento de outros.

Essa intensificação na judicialização sugere que as pressões por mudanças rápidas podem acarretar problemas maiores no futuro, com possíveis suspensões. Anders destaca a importância de alterações que sejam previsíveis e transparentes, respeitando a segurança jurídica.

Alvarás e suspensão em debate

Atos administrativos municipais também estão sob escrutínio. Recentemente, diversos empreendimentos buscaram a Justiça após a prefeitura ter suspendido a emissão de alvarás em toda a cidade devido a uma liminar relacionada a mudanças no zoneamento de 2024. A Justiça decidiu que a suspensão não se aplicava a empreendimentos já concluídos.

Além disso, um condomínio popular em Itaquera, na zona leste, processou a prefeitura para garantir o “direito de protocolo”, que assegura que o empreendimento continue seguindo os padrões da legislação vigente no momento do início do processo. O pedido foi protocolado antes da aprovação da nova legislação.

Recentes ações judiciais também questionam modificações feitas há algum tempo. Uma ação civil pública movida pela Sababv (Associação dos Amigos do Bairro do Alto da Boa Vista) resultou em uma decisão favorável que tornou as regras da Zona Exclusivamente Residencial ainda mais restritivas, revertendo padrões anteriores a 2004.

Alterações na Lei ao Longo dos Anos

2022

Implementação da “Lei das dark kitchens” e mudanças de zoneamento para facilitar a expansão da marginal Pinheiros.

2023

Aprovação das revisões do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento, sem interferência judicial nas tramitações.

2024

A revisão do zoneamento é sancionada em janeiro. Mudanças propostas são derrubadas em abril e uma “revisão da revisão” é aprovada em julho.

2025

Alteração da legislação do Instituto Butantan.

2026

A proposta atual de modificação do zoneamento aguarda tramitação, que está suspensa por conta das eleições.