O funcionamento de hotéis em empreendimentos destinados à habitação popular em São Paulo levanta questões sérias sobre a legalidade dessa prática. Segundo informações publicadas pela Folha de S.Paulo, empresas aproveitam brechas na legislação para alterar a destinação de imóveis inicialmente projetados para atender a população de baixa renda.
Essas construtoras utilizam incentivos públicos para erguer empreendimentos, prometendo moradias para famílias de baixa renda. Após a conclusão das obras, elas solicitam mudanças de uso, legalizando os imóveis para atividades de hospedagem, mediante pagamento de taxas.
Fiscalização e Multas
A Prefeitura de São Paulo, por meio de representantes da gestão Ricardo Nunes (MDB), confirmou que a rede Cozzy Hotéis, alvo de protestos recentemente, ainda não recebeu autorização para essa mudança de uso. A administração destacou que a possibilidade de alteração de finalidade existe, mas que seria necessário o pagamento de uma outorga onerosa, além de outras taxas, que podem totalizar milhões de reais. Em caso de irregularidades, também estão previstas multas.
Benefícios Municipais e Prejuízo Econômico
Especialistas consultados pela Folha de S.Paulo indicam que a isenção ou desconto na outorga é apenas um dos 16 benefícios disponíveis para esses empreendimentos. Estima-se que a Prefeitura tenha abreviado R$ 1 bilhão em outorga nos últimos dez anos, segundo estudos do Cebrap e da Fundação Tide Setubal, até 2024.
Dentre os outros incentivos estão permissões para a construção de prédios mais altos ou com áreas maiores. A arquiteta e urbanista Bianca Tavolari aponta que há situações em que um edifício não poderia existir sem a classificação de Habitação de Interesse Social (HIS).
Alterações de Uso e Denúncias
A profissional Daniela Fajer teve contato com diversas empresas que buscam calcular os custos para alterar o uso de habitações populares. Essa procura intensificou-se após o Ministério Público iniciar investigações sobre construtoras que não mantiveram a finalidade social das moradias, com pelo menos 934 projetos sob suspeita de desvio de finalidade.
A Prefeitura afirma ter intensificado a fiscalização e aplicado multas em 24 empreendimentos, totalizando R$ 7,7 milhões, em resposta a denúncias de irregularidades relacionadas à habitação popular.
Conforme as regulamentações municipais, as unidades de Habitação de Mercado Popular (HMP) devem ser destinadas exclusivamente para residências de famílias com renda de até dez salários mínimos. No entanto, de acordo com a própria rede Cozzy, os apartamentos estão sendo oferecidos apenas como diárias ou para locação mensal, caracterizando-se como serviços de hotelaria.
Legislação e Desvios
A professora de Direito Urbanístico da FGV, Tavolari, enfatiza que essas alterações de uso acontecem normalmente em esferas administrativas e permanecem desconhecidas do público e de muitos especialistas. Isso tem implicações diretas na arquitetura urbana e nas políticas habitacionais promovidas pela Lei de Zoneamento.
Entre essas mudanças legislativas está a permissão da Subsecretaria da Receita Municipal para permitir que “estúdios” não residenciais tenham redução de IPTU, desde que os residentes comprovem permanência por pelo menos 90 dias.
A flexibilidade nas normas, que começou em 2016, e a revogação do convênio com a prefeitura em 2018, permitiram que imóveis destinados à habitação popular fossem, na prática, vendidos como qualquer outro produto no mercado imobiliário, desconsiderando o público alvo inicial.
As mudanças de uso podem impactar tanto o total de unidades quanto apenas algumas delas, necessitando, em casos específicos, de novas autorizações e modificações nas estruturas dos empreendimentos.
Consequências e Investigações
O desvio de apartamentos de HMP e HIS foi alvo de denúncias ao Ministério Público no ano anterior e está também sob análise de uma Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal. Esses imóveis representam cerca de 75% dos novos lançamentos habitacionais dessa natureza em São Paulo, conforme dados do Secovi-SP.
